Покупка/продажа жилья

При сделках с жильем возникает ряд налоговых ситуаций.

1. Продажа жилья, находившегося в собственности более 3-х лет. В этой ситуации требуется заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ, получить имущественный вычет в размере полученного дохода (подоходный налог к уплате не возникает).

2. Продажа жилья, находившегося в собственности менее 3-х лет. Такая ситуация возникает, если продаже недавно купленного жилья или право собственности получено недавно (приватизация, долевое участие в строительстве дома, дарение). В этом случае в общем имеется возможность применить имущественный вычет по доходу от продажи в размере 1 млн. руб. С разницы между доходом и вычетом необходимо заплатить подоходный налог (ндфл).

Вместо имущественного вычета можно подтвердить расходы на приобретение жилья (кроме приватизации и дарения). В этом случае облагаться НДФЛ будет разница между доходом от продажи жилья и расходами на приобретение. Поэтому важно сохранять документы, связанные с расходами на покупку жилья.

3. Продажа комнаты. При продажи отдельной комнаты может возникать спорная ситуация. До недавнего времени имущественный вычет при продаже не распространялся на комнаты. К тому же комната может регистрироваться не как отдельный объект права, а как доля в общей собственности квартиры. Налоговый вычет ранее мог быть предоставлен, если комната выделена в натуре (определение Верховного суда РФ). Налоговый вычет распределяется между собственниками, если доли жилья продаются одновременно. Результатом несовершенства законодательства были ситуации, когда продавцам комнат начислялся подоходный налог почти на всю стоимость сделки.

4. Покупка квартиры на вторичном рынке. Покупатель квартиры может начать возврат налога с года получения права собственности. Свидетельство о собственности получается в течение месяца после сделки. Сразу после этого можно подавать документы на подтверждение права на имущественный вычет. Ждать окончания года не обязательно, а возврат подоходного налога можно осуществить через работодателя.

5. Покупка квартиры на первичном рынке. При долевом участии в строительстве могут возникать сложности при оформлении имущественного налогового вычета. Многие думают, что получив документы смогут провести возврат подоходного налога за последние три года (пока велось строительство). Однако, налоговые инспекции поменяли подход к предоставлению вычета, и принимают документы только с года получения правоустанавливающих документов. Эту позицию можно оспорить, т.к. ухудшается положение налогоплательщика (возврат подоходного налога сильно сдвигается во времени).

6. Покупка доли или комнаты. Налоговый вычет распределяется между собственниками, если доли жилья приобретаются одновременно. Однако, налоговые инспекции часто придерживаются позиции определяющей размер имущественного налогового вычета при покупке доли жилья пропорционально размеру этой доли. Налогоплательщик может не согласиться, и оспорить позицию налогового органа.

7. Регистрация права собственности после 1 января 2008 года.

Если регистрация состоялась после этой даты, то можно рассчитывать на возврат подоходного налога в сумме до 260 тыс. руб, если расходы составили не менее 2 млн. руб. Если акт приема-передачи квартиры получен до 01.01.2008, то налоговые органы предоставят налоговый вычет только 1 млн. руб. Налогоплательщик может оспорить подобное решение в суде с высокими шансами на успех.

Резюме. Таким образом, сделки с недвижимостью имеют наиболее сложные налоговые последствия. Гражданам лучше воспользоваться услугами налоговых консультантов и адвокатов, чтобы защитить свои права на налоговые льготы в полном объеме.